הגישה הבלעדית למאגרי המידע המלאים של ה MLS שם מוצג רוב מלאי הנכסים למכירה והשכרה, נתונה רק למתווכים בעלי רישיון ורק הם יכולים להראות לקונה או שוכר בתים .

לרשות הציבור עומדים באיזור טורונטו כ 40,000 מתווכים בעלי רשיונות. כיצד נבחר את המתווך המתאים לצרכינו?

לדעתי המתווך המתאים הוא מי שמסוגל להבין את הצרכים הייחודיים של הלקוח, ולכן למימד החברתי, והקהילתי יש חשיבות רבה, כיוון שחשוב שהמתווך יוכל להזדהות עם הצרכים של הקונה, אלמנט האמפטיה חשוב מאד בקנייה ובהשכרה במיוחד של בית מגורים ראשון של מהגרים חדשים, כיון שחברויות של מבוגרים ובעיקר של ילדים נוצרות בשכונת המגורים ובסביבה הקרובה. בדרך כלל כדי לא לטלטל ילדים לבית ספר חדש, תישאר המשפחה שנים ארוכות באותה שכונה ראשונה גם אם תזדקק לבית יותר גדול.

טבעי לכן שמשפחות המגיעות מישראל בוחרות במקרים רבים לעבוד עם מתווך יהודי או ישראלי, דובר עברית. יש באיזור טורונטו עשרות מתווכים דוברי עברית, ומאות יהודים המכירים את האיזורים שבהם מתגוררים ישראלים והמבחר הוא גדול, מומלץ תמיד לראיין סוכן או שניים לפני שמחליטים אם לשכור את שירותיו. זו אינה בושה לשאול שאלות ספקניות ולבדוק היטב את המתווך לפני שחותמים על ההסכם, כיוון שבדרך כלל רצוי לחתום על ההסכם הבלעדי שמספק הגנות טובות יותר וייצוג מלא ללקוח מצד אחד, ומבטיח לסוכן שהמאמץ שלו לפעול בנחישות וביסודיות עבור הלקוח יהיה מאמץ משתלם כי במידה וימצא את הנכס המתאים עמלתו מובטחת.

כדאי לזמן לראיון אחד או שניים מהמתווכים שאת המודעות שלהם נמצא בעיתון הקהילתי, במקרה של הקהילה הישראלית “שלום טורונטו”, או לקבל הפניות ממכרים שהיו מרוצים מהמתווך ששירת אותם.

בראיון כדאי לברר ולשאול את המתווך המיועד בנושאים הבאים:

• מה הזמינות שלך בתקופה הקרובה? כמה זמן תוכל להקדיש לנו בלוח זמנים נתון? מתווך שעתיד לצאת לחופשה או מתווך שעמוס בלקוחות , ויכתיב לוח זמנים קצר או מוגבל עלול להיות בחירה לא טובה כיון שלא יוכל לתת שירות אידאלי.

• האם תיווך נדל”ן הוא עיסוקך העיקרי במשרה מלאה או שאתה עושה דברים נספים כמו ללמוד או לעבוד במקום נוסף? מתווך במשרה חלקית, או סטודנט שעוסק גם בתיווך בסופי שבוע אינו בחירה מוצלחת. אתם צריכים לקבל שירות ממתווך עם זמינות מקסימלית שכל האנרגיה המחשבתית שלו מכוונת לשירות לקוחותיו.

• האם אתה עובד לבד? האם יש לך איש גיבוי במשרד? סוכן שאינו עובד בצוות ואין לו גיבוי עלול להוות בעייה, במיוחד אם הלקוח מתכנן מראש את מועד החיפוש. גם מתווכים הם בני אדם, לפעמים הם חולים, או בנסיעות לא צפויות ועדיף לבחור מתווך שיכול להתחייב מראש שאם לא יהיה זמין, תוכלו להתקשר לברוקר שלו ולקבל גיבוי מסוכן אחר באותה סוכנות.

• האם תוכל לתת לי שמות ממליצים שסגרת עבורם עיסקאות בשנה האחרונה? האם הממליצים הם קרובי משפחה? סוכן שלא סגר בשנה האחרונה 4-5 עיסקאות ויכול לתת לכם שמות ומספרי טלפון של לקוחות מרוצים שאינם קרובי משפחה, עלול להיות לא מתאים, סגירת עיסקאות מעידה על כישורי מו”מ טובים, ולקוחות מרוצים שקיבלו שירות שהניב בית מתאים באיזור מתאים, הם העדות העיקרית שאתם מחפשים למקצוענות ולמסירות והשקעה. אל תתביישו לשאול את הממליצים שאלות מפורטות לגבי תהליך החיפוש כדי לדעת למה לצפות ומה לדרוש מהסוכן.

• שאלו גם את הסוכן וגם את הלקוחות הממליצים על ההפרש בין המחיר שפורסם לבין המחיר שבו נסגרה העסקה, והאם היו הצעות מתחרות. התשובות יעידו על טיב כישורי המו”מ של הסוכן. בשוק של מוכרים שמולו אנחנו ניצבים כרגע, סוכן המייצג קונים ומשיג הנחה של 2% ויותר או 10,000 דולר ומעלה ללא הצעות מתחרות, או מצליח לחתום חוזה במצב של ריבוי הצעות (מכרז) בפחות מ 103% מהמחיר המבוקש ניחן כניראה בכישורי מו”מ טובים.

• שאלו על אסטרטגיית העבודה: כקונים או שוכרים ועל פי לוח הזמנים שלכם, בבוקר או בערב, אתם רשאים לצפות לראות 4-7 בתים ליום, ושהסוכן יקדיש לכם (לפי מה שמתאים לציפיות וליכולות שלכם) לפחות יומיים בשבוע לאורך תקופה בלתי מוגבלת עד שתמצאו את הבית הנכון לכם. כמוכרים את רשאים לצפות לראות תכנית שיווק מפורטת, לא מספיק לפרסם את הבית ב MLS , סוכן טוב יציע אפיקי פרסום נוספים על חשבונו למקרה ש ה MLS לא יניב תוצאות תוך חודש וכן רעיונות שיווק מתאימים נוספים כמו בית פתוח, STAGING, צילום מקצועי ופרוספקט של הבית וכדומה.

• מהן שתי התכונות שמייחדות אותך מסוכנים אחרים? במה אתה יותר טוב מהם? זו שאלה פתוחה, הסוכן יכול לבחור 2 תשובות מתוך עשרות אפשריות, אם התשובה מתאימה לאופי שלכם טוב, ואם לא, ראיינו סוכן אחר. (אני מדגיש מסירות, אכפתיות והכרות עמוקה עם האיזור הצפוני, אחרים ידגישו כישורי מו”מ או שירותי חינם כמו בדיקת מהנדס או שירותי סבלות שהם נותנים כל אחד על פי טעמו)

• האם אתה גובה עמלות מהמהנדס הבודק, מעורך הדין, ומהברוקר למשכנתאות? האם אתה ממליץ לי רק על אלה שנותנים לך עמלות? תשובה חיובית תפסול את הסוכן. הסוכן צריך לתת לכם שמות של 2-3 נותני שירותים שהוא מכיר ולאפשר לכם לבחור לבד.

• האם אתה נוהג לשחרר לקוח מההסכם לפני תום החוזה במידה והוא לא מרוצה מהשירות ולא מצא אתך בית מתאים? סוכן שאינו נוהג לשחרר לקוחות לא מרוצים הוא סוכן שכדאי להתרחק ממנו.

• מה גובה העמלה שאתה גובה ומה הרכבה? לגבי סוכן של קונה תשובה טובה היא, אני לא גובה מכם שום תשלום אלא מקבל עמלה מהברוקר של המוכר על פי מה שמפורט ב MLS .

•  האם אפשר לקבל העתק לקריאה בבית לפני שאני חותם של הסכם הייצוג ושל מסמך ההסבר?

♥ וההמלצה האחרונה והחשובה ביותר: נהלו עם המועמד שיחה ארוכה ויסודית על הצרכים והרצונות שלכם לגבי הבית, סביבת המגורים, קירבה למוסדות תרבות, חינוך, ומרכזי קניות, על גודל המשפחה, ומקומות העבודה של שני בני הזוג, שאלו אותו על המלצותיו והערכותיו לגבי האפשרויות, ועל תוכנית הפעולה שלו להשגת המטרות שלך. הקשיבו היטב לתשובה, אם היא תעיד שהסוכן האזין בתשומת לב , הפגין ידע של הסביבה והציג תוכנית טובה זה סימן שהוא הפנים בדיוק את הצרכים שלך, אם ייסתבר שהוא לא הקשיב ודחף לאורך כל השיחה רק להחתים אותך על הסכם הייצוג, חפש סוכן אחר.